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大发体育股权转让]道博股份:股权转让项目湖北

发布时间:2020-09-28 12:22

  说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 ..................................................................................... 2

  说明二 关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................................................. 3

  一、委托方、被投资单位概况及约定的其他评估报告使用者概况 ......................................... 4

  二、评估目的 ............................................................................................................................... 6

  三、评估基准日 ............................................................................................................................ 6

  四、关于评估范围的说明 ............................................................................................................. 6

  五、可能影响评估工作的重大事项说明 ..................................................................................... 6

  六、资产清查情况说明 ................................................................................................................. 7

  七、未来经营和收益状况预测说明 ............................................................................................. 9

  八、资料清单 .............................................................................................................................. 12

  说明三 资产核实总体情况说明 ........................................................................................................... 14

  一、资产核实范围....................................................................................................................... 15

  二、资产核实过程....................................................................................................................... 15

  三、资产权属状况....................................................................................................................... 16

  四、影响资产核实的事项及处理方法 ....................................................................................... 17

  五、资产核实结论....................................................................................................................... 17

  说明四 评估技术说明 .............................................................................................................................. 18

  第一部分 (成本法)资产基础法评估技术说明 ........................................................................... 19

  流动资产评估说明....................................................................................................................... 20

  房屋建筑物评估说明 ................................................................................................................... 23

  设备评估说明 .............................................................................................................................. 35

  递延所得税资产 .......................................................................................................................... 51

  负债评估说明 .............................................................................................................................. 53

  第二部分 收益法评估技术说明 ....................................................................................................... 55

  一、本次评估及预测的重要前提及限定条件 ........................................................................... 56

  二、收益法评估方法的说明 ....................................................................................................... 56

  三、本次收益现值法评估思路 ................................................................................................... 58

  四、评估依据 .............................................................................................................................. 60

  五、逻辑推理计算过程 ............................................................................................................... 60

  说明六 评估结论与分析说明 ................................................................................................................... 66

  一、评估结论 .............................................................................................................................. 67

  二、评估结论与账面价值比较的变动情况及原因 ................................................................... 68

  说明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,也不得见诸公开媒体。

  经营范围:羊绒制品、能源、原材料、冶金电子、纺织、机械、化工及环境工程的

  研究、开发、销售;其它高新技术的研究、开发;租赁业、国内商业;房地产开发、商

  经营范围:矿产品加工、销售(不含煤炭);化工产品(不含危险化学品及国家限

  制经营的化学品)销售;化肥、磷肥、复合肥销售;机械配件、五金交电、日用百货、

  湖北恒裕矿业有限公司原名湖北恒裕化工有限公司是由武汉新星汉宜化工有限公

  司、严炜共同出资组建的有限责任公司,于2010年1月27日取得宜昌市工商行政管理

  万元,其中武汉新星汉宜化工有限公司以货币出资800万元、占注册资本的80%,严炜

  2011年4月28日,公司办理名称变更登记,公司名称变更为湖北恒裕矿业有限

  2011年8月12日,根据公司股东会决议,公司增加注册资金2000万元,变更后

  注册资本为3000万元,其中武汉新星汉宜化工有限公司出资2400万元,占注册资本80%;

  2011年11月30日,公司股东武汉新星汉宜化工有限公司与武汉道博股份有限公

  司签署《股权转让协议》,武汉新星汉宜化工有限公司将其持有本公司80%股权转让给武

  汉道博股份有限公司。变更后武汉道博股份有限公司出资2400万元,占注册资本的80%,

  公司主要资产为流动资产、固定资产、长期待摊费用及递延所得税资产等,实物资

  产主要为存货、固定资产。固定资产为房屋建筑物、设备(包括机器设备、车辆、电子

  项 目2012年12月31日2013年12月31日2014年12月31日

  流动资产55,454,658.1665,042,739.2462,225,342.63

  非流动资产2,127,523.202,164,636.092,676,217.72

  资产总计57,582,181.3667,207,375.3364,901,560.35

  流动负债22,164,728.2832,913,433.2529,176,292.59

  负债总计22,164,728.2832,913,433.2529,176,292.59

  所有者权益35,417,453.0834,293,942.0835,725,267.76

  营业收入53,978,878.9258,250,992.3658,897,044.45

  营业利润4,041,126.16-900,581.082,434,819.35

  利润总额4,051,126.16-1,034,701.682,422,287.94

  净 利 润2,934,009.10-1,123,511.001,431,325.68

  武汉道博股份有限公司拟将持有的湖北恒裕矿业有限公司转让给武汉当代科技产业

  集团股份有限公司。为此,武汉道博股份有限公司特委托中京民信(北京)资产评估有

  限公司对武汉道博股份有限公司的长期股权投资进行评估,为其提供资产置换的价值参

  评估范围为湖北恒裕矿业有限公司的全部资产和负债。包括流动资产、固定资产、

  长期待摊费用、递延所得税资产和流动负债。截至2014年12月31日,资产总额为

  6,490.16 万元,负债总额为2,917.63 万元,净资产为3,572.53 万元。

  列入评估范围的资产及负债业经众环海华会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出

  被评估单位组织成立了由一名单位负责人牵头、部分财务人员及资产管理人员参加

  的资产清查专班,下设流动资产清查小组、房地产清查小组和设备清查小组,制定了内

  含各类资产清查办法和验收标准的实施方案,于2015年3月1日至3月10日进行了全

  本次资产清查的范围为湖北恒裕矿业有限公司于2014年12月31日的全部资产和

  负债。资产总额为6,490.16 万元,负债总额为2,917.63 万元,净资产为3,572.53 万

  元。资产主要包括流动资产、非流动资产,其中流动资产包括货币资金、应收票据、应

  收账款、预付账款、其他应收款、存货;非流动资产为固定资产、长期待摊费用及递延

  所得税资产。负债为流动负债,包括应付票据、应付账款、预收账款、应交税费、其他

  被评估单位的实物资产为存货、固定资产。固定资产为房屋建筑物、设备(包括机

  本次评估的对象位于恒基国际大厦A区第26层的四个单元房,分别是331号、332

  号、333号和334号。总建筑面积211.93平方米,分摊的土地面积16.80平方米。账面

  价值1,644,333.40 元,账面净值1,417,064.82 元。

  设备为机器设备、车辆、电子设备,共5辆乘用车。账面原值共计1,482,989.54 元,

  2、本次评估范围内的房产全部办取了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。房

  地产权证登记情况如下:(1)第26层331号房:《房屋所有权证》编号是宜市房权证西

  陵区字第0355746号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,房屋座落夷陵大道

  52-1-331号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积44.02平方米,产权来源

  购买,建成年份2011年,登记时间2012年8月15日。《国有土地使用证》编号宜市国

  用(2013)第080202130-8-331号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限公司,座落夷陵大

  道52-1-331号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类住宿餐饮用地,使

  用权类型出让;终止日期2050年1月1日,使用权面积3.49平方米(分摊面积3.49

  平方米),登记日期2013年7月16日。(2)第26层332号房:《房屋所有权证》编号

  是宜市房权证西陵区字第0355743号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,房屋座落

  夷陵大道52-1-332号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积44.02平方米,

  产权来源购买,建成年份2011年,登记时间2012年8月15日。《国有土地使用证》编

  号宜市国用(2013)第080202130-8-332号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限公司,座

  落夷陵大道52-1-332号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类住宿餐饮

  用地,使用权类型出让;终止日期2050年1月1日,使用权面积3.49平方米(分摊面

  积3.49平方米),登记日期2013年7月16日。(3)第26层333号房:《房屋所有权证》

  编号是宜市房权证西陵区字第0368067号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,房屋

  座落夷陵大道52-1-333号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积44.02平

  方米,产权来源购买,建成年份2011年,登记时间2013年2月16日。《国有土地使用

  证》编号宜市国用(2013)第080202130-8-333号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限公

  司,座落夷陵大道52-1-333号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类住

  宿餐饮用地,使用权类型出让;终止日期2050年1月1日,使用权面积3.49平方米(分

  摊面积3.49平方米),登记日期2013年7月16日。(4)第26层334号房:《房屋所有

  权证》编号是宜市房权证西陵区字第0355744号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,

  房屋座落夷陵大道52-1-334号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积79.87

  平方米,产权来源购买,建成年份2011年,登记时间2012年8月15日。《国有土地使

  用证》编号宜市国用(2013)第080202130-8-334号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限

  公司,座落夷陵大道52-1-334号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类

  住宿餐饮用地,使用权类型出让;终止日期2050年1月1日,使用权面积6.33平方米

  通过全面的资产清查,不存在盘盈、盘亏和毁损、变质的情况,也不存在可以确定

  湖北恒裕矿业有限公司是一家矿产品加工、销售(不含煤炭)的企业。对未来主营

  收入、成本费用、利润等的预测以公司2012-2014年的经营业绩为基础,遵循我国现行

  的有关法律、法规,根据国家宏观政策、国家宏观经济状况,行业发展的宏观背景、市

  场需求及变化趋势,公司未来的发展规划和经营计划、优势、劣势、机遇、风险等,尤

  其是公司所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力,经过综合分析编制而成。

  主要考虑因素及预测依据:国家有关法律法规及有关税收和财会政策;公司历史数

  据和各项财务、经济指标;市场和公司实际情况;公司正在执行尚未结算的合同;已签

  订尚未执行的合同;各区域市场正在洽谈的合同;以及常年客户所签订的长期框架协议、

  合作意向等资料;公司未来的发展战略、人员招聘计划,人力成本计划,各项费用控制

  计划等。在全面分析历史、现状、未来及优劣势后谨慎预测未来收益及成本、费用。

  (1)2015年-2019年的收益以2012-2014年实际发生的收益情况基础,并以未来

  (2)分析历史收益情况偏高偏低的主要原因,在此基础上预测未来年度中的增长

  (3)结合各类产品的年加工能力、财务计划、经营计划,分析对预期年限内销售

  (4)考虑国家目前的产业政策、行业发展的宏观背景、市场需求及变化趋势;

  (5)以各种因素变动对收入的影响进行测算、比较汇总,然后整理成收入预测表。

  磷矿石(砂)53,978,878.9258,250,992.3658,897,044.45

  合 计 53,978,878.9258,250,992.3658,897,044.45

  根据上述方法及思路,预测汇总得出2015年-2019年销售收入情况如下表所示:

  营业成本为主要人工成本、材料成本、房租等运营过程中发生的成本,均为主营业

  2012-2014年公司营业成本占营业收入的比率分别为81.96%、90.53%、88.07%,故

  公司未来5年营业成本占营业收入的比率的预测根据2012-2014年比率的平均水平,即

  磷矿石(砂)59,486,014.8960,675,735.1961,889,249.9063,127,034.8964,389,575.59

  合 计 59,486,014.8960,675,735.1961,889,249.9063,127,034.8964,389,575.59

  营业税费为城建税、教育费附加、地方教育发展费。其中城建税为当年应缴增值税

  的5%,教育费附加为当年应缴增值税的3%,地方教育发展费为当年应缴增值税的2%。

  评估人员对公司历史上的营业税费占主营业务收入的比率进行了测算,得基准日前三年

  的平均比率为0.3360%。因营业税费中各项税费的计算相乘因数为增值税或营业收入,

  而增值税受收入的直接影响,我们预测未来各年度营业税费时,按前三年其占主营业务

  由于该公司营业费用较为简单,主要为销售部门发生的费用,即为工资及福利费、

  差旅费、业务费等。销售费用一般随着销售收入增加而增加,预测时按该类销售费用项

  目与收入的比率计算,具体运用前三年比率的算术平均值为3.60%;营业费用预测明细

  营业成本51,664,547.5652,697,838.5153,751,795.2854,826,831.1955,923,367.81

  营业费用2,139,622.912,182,415.362,226,063.672,270,584.942,315,996.64

  公司管理费用核算内容主要是业务招待费、工资、办公费、研究与开发费等。预测

  时将其划分为与收入直接相关的和是变动的但与收入无直接关系两部分进行预测;对于

  与收入直接相关部分的管理费用,如业务招待费等,一般随着销售收入增加而增加,预

  测时按该类管理费用项目与收入的比率计算,具体运用近两年的平均比率;对于与收入

  无直接关系的管理费用,如工资薪酬、与工资相关的各项职工福利费、办公费等,根据

  费用的实际情况单独进行测算,即根据公司未来各年度的生产规模及管理部门的人员工

  资产减值损失为计提的坏账准备,按照未来收入预测的增长额及上述比例估计未来

  1 差旅费93,687.7795,561.5397,472.7699,422.22101,410.66

  业务招待费586,744.71598,479.60610,449.19622,658.18635,111.34

  小计680,432.48694,041.13707,921.95722,080.39736,522.00

  1职工工资921,261.80967,324.891,015,691.131,066,475.691,119,799.482办公费243,239.68255,401.67268,171.75281,580.34295,659.363工会经费31,015.9732,566.7734,195.1135,904.8637,700.114社会保险费3,511.963,687.563,871.944,065.534,268.815税金36,157.8237,965.7139,864.0041,857.2043,950.067折旧费261,092.33274,146.95287,854.29302,247.01317,359.368财产保险费72,321.7375,937.8279,734.7183,721.4487,907.529会务费2,085.972,190.262,299.782,414.772,535.5010低值易耗品摊销748.57786.00825.30866.56909.8911费用摊销2,653.182,785.832,925.133,071.383,224.9513通讯费14,392.3815,112.0015,867.6016,660.9817,494.0214交通费27,675.7429,059.5330,512.5132,038.1333,640.0415车辆费425,876.82447,170.66469,529.20493,005.66517,655.9416其他27,080.5728,434.6029,856.3331,349.1532,916.60

  小计2,069,114.522,172,570.242,281,198.762,395,258.702,515,021.632,749,547.00 2,866,611.38 2,989,120.71 3,117,339.09 3,251,543.63 合计

  资产减值损失147,979.04150,938.62153,957.39157,036.54160,177.27

  一、营业收入59,486,014.8960,675,735.1961,889,249.9063,127,034.8964,389,575.59

  减:营业成本51,664,547.5652,697,838.5153,751,795.2854,826,831.1955,923,367.81

  营业税金及附加199,849.75203,846.75207,923.68212,082.16216,323.80

  销售费用2,139,622.912,182,415.362,226,063.672,270,584.942,315,996.64

  管理费用2,749,547.002,866,611.382,989,120.713,117,339.093,251,543.63

  资产减值损失147,979.04150,938.62153,957.39157,036.54160,177.27

  二、营业利润(亏损以“-”号填列)2,584,468.642,574,084.572,560,389.162,543,160.982,522,166.44

  三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)2,584,468.642,574,084.572,560,389.162,543,160.982,522,166.44

  减:所得税费用646,117.16643,521.14640,097.29635,790.24630,541.61

  四、净利润(净亏损以“-”号填列)1,938,351.481,930,563.431,920,291.871,907,370.731,891,624.83

  (一)湖北恒裕矿业有限公司营业执照、公司章程、批准文件、有关证书等文件;

  (二)湖北恒裕矿业有限公司评估基准日会计报表、资产清查评估申报明细表;

  (四)湖北恒裕矿业有限公司提供的银行对账单、有关说明、有关财务凭证等资料;

  (五)湖北恒裕矿业有限公司提供的房地产权证、车辆行驶证等产权证明文件复印

  企业确定的评估范围包括流动资产、固定资产、长期待摊费用、递延所得税资产和

  企业的实物类资产为存货、固定资产。固定资产为房屋建筑物、设备(包括机器设

  备、车辆、电子设备)。首先进行账(财务账)、表(评估明细表)核对;然后对照《资

  产评估明细表》,按资产类别逐类进行现场核实。现场核实时,对各类实物资产中的主

  房屋建筑物坐落于宜昌市西陵区夷陵大道52-1号CBD恒基国际大厦第26层。

  房屋建筑物为恒基国际大厦A区第26层的四个单元房,分别是331号、332号、333

  号和334号。总建筑面积211.93平方米,分摊的土地面积16.80平方米。

  对房屋建筑物,核对数量(栋、间、项),核实座落位置、建成年月及建筑结构;

  对车辆,逐一核对《车辆行驶证》,查询年检资料,向管理和驾驶人员了解车辆行

  非实物类资产包括:货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款等流

  对非实物类资产,主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对

  账单、余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、访谈企业财务、业务人员等方式进

  负债包括流动负债。对负债款项,了解主要款项的发生时间、业务内容、形成过程,

  了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项;对计提款项,了解主要款项的计

  提依据、标准,查阅相关合同、纳税申报资料等,了解分析是否存在无需计提或者计提

  2、本次评估范围内的房产全部办取了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。房

  地产权证登记情况如下:(1)第26层331号房:《房屋所有权证》编号是宜市房权证西

  陵区字第0355746号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,房屋座落夷陵大道

  52-1-331号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积44.02平方米,产权来源

  购买,建成年份2011年,登记时间2012年8月15日。《国有土地使用证》编号宜市国

  用(2013)第080202130-8-331号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限公司,座落夷陵大

  道52-1-331号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类住宿餐饮用地,使

  用权类型出让;终止日期2050年1月1日,使用权面积3.49平方米(分摊面积3.49

  平方米),登记日期2013年7月16日。(2)第26层332号房:《房屋所有权证》编号

  是宜市房权证西陵区字第0355743号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,房屋座落

  夷陵大道52-1-332号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积44.02平方米,

  产权来源购买,建成年份2011年,登记时间2012年8月15日。《国有土地使用证》编

  号宜市国用(2013)第080202130-8-332号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限公司,座

  落夷陵大道52-1-332号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类住宿餐饮

  用地,使用权类型出让;终止日期2050年1月1日,使用权面积3.49平方米(分摊面

  积3.49平方米),登记日期2013年7月16日。(3)第26层333号房:《房屋所有权证》

  编号是宜市房权证西陵区字第0368067号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,房屋

  座落夷陵大道52-1-333号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积44.02平

  方米,产权来源购买,建成年份2011年,登记时间2013年2月16日。《国有土地使用

  证》编号宜市国用(2013)第080202130-8-333号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限公

  司,座落夷陵大道52-1-333号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类住

  宿餐饮用地,使用权类型出让;终止日期2050年1月1日,使用权面积3.49平方米(分

  摊面积3.49平方米),登记日期2013年7月16日。(4)第26层334号房:《房屋所有

  权证》编号是宜市房权证西陵区字第0355744号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,

  房屋座落夷陵大道52-1-334号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积79.87

  平方米,产权来源购买,建成年份2011年,登记时间2012年8月15日。《国有土地使

  用证》编号宜市国用(2013)第080202130-8-334号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限

  公司,座落夷陵大道52-1-334号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类

  住宿餐饮用地,使用权类型出让;终止日期2050年1月1日,使用权面积6.33平方米

  经过资产核实,评估人员认为评估范围内资产与负债的账表、表实相符;实物资产

  本次流动资产评估范围为湖北恒裕矿业有限公司于评估基准日2014年12月31日

  的流动资产。流动资产具体包括:货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应

  对确定评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解,提交评估准备资料清单和资

  根据企业提供的流动资产评估明细表资料,首先对财务总账、明细账和资产评估明

  细表进行互相核对使之相符。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正,

  2、对各类资产采用重置成本法,确定其在评估基准日的公允价值,编制相应评估

  货币资金评估基准日账面值为21,136,588.76 元,其中:现金895.75 元,银行存

  现金为人民币,账面值为895.75 元,存放于公司财务部。评估人员、财务部门负

  责人、出纳共同清点了现金,实地盘点后倒推出评估基准日的现金库存数,以清查核实

  银行存款账面值为21,135,693.01 元,共9个账户。评估人员核对了银行存款日记

  账、总账,并向开户银行发函进行询证,在查阅了开户银行对账单及银行存款余额调节

  列入本次评估范围内的应收账款账面原值为 9,695,118.65 元,坏账准备

  508,519.37 元,账面净值为9,186,599.28 元,主要为应收湖北鄂中、安徽六国等公司

  的货款。大部分为一年以内发生。评估人员向该公司财务及销售人员了解了欠款形成原

  因、应收账款的账龄及客户信誉情况,查阅了相关依据及账薄。同时对应收账款进行了

  计提的坏账准备因无确指对象评估值为零,则应收账款评估值为9,186,599.28 元。

  列入本次评估范围的预付账款账面值为3,818,093.62 元,为企业预付的采购磷矿

  石款项等。评估人员结合相关协议,对所有预付账款账簿、凭证进行了核对和查证,在

  确定预付账款的准确性和真实性后,因其预付账款为1-2年内,且有长期业务往来关系,

  判断其不存在可造成无法取得相对应的资产和劳务的可能性。按经核实后账面值确认评

  列入本次评估范围内的其他应收款账面原值为 23,898,156.82 元,坏账准备

  162,214.53 元,账面净值23,735,942.29 元,为企业与关联单位的往来款项、代垫代

  付运费款项等。评估人员经过核对账簿,核查结算账户、原始凭证,验证其账账、账证

  列入本次评估范围内的存货账面值为1,232,118.68 元,企业存货为产成品。

  产成品账面值为1,232,118.68 元,为企业加工的各品类磷矿石,存放于公司货场

  内,准备对外销售,销售情况正常。对于正常销售产品,评估人员对基准日企业产成品

  进行盘点核实,以评估基准日产成品的实际库存数量,乘以其在评估基准日的不含税销

  售单价,减去全部税金、销售费用和部分净利润计算得出评估值,评估公式为:

  综合扣除率=销售费用/销售收入+税金及附加/销售收入+所得税额/销售收入+净

  例:低品位磷矿(明细表第1项)经核实该类产成品实际库存2,672.19吨,账面

  值为268,150.58元。经询价该产品市场平均不含税单价为121.00元/吨,经测算,销

  售税金及附加/销售收入、销售费用/销售收入、所得税额/销售收入、净利润/销售收入

  评估值=121.00×2,672.19×(1-4.62%)= 308,396.91 (元)

  流动资产评估增值336,357.51 元,增值率 0.54 %。增值主要原因是存货-产成品

  货币资金21,136,588.76 21,136,588.76 0.00-

  应收账款9,186,599.28 9,186,599.28 0.00-

  预付账款3,818,093.62 3,818,093.62 0.00-

  其他应收款23,735,942.29 23,735,942.29 0.00-

  存货1,232,118.68 1,568,476.19 336,357.5127.30

  流动资产合计62,225,342.63 62,561,700.14 336,357.510.54

  本次评估对象及范围是湖北恒裕矿业有限公司拥有的位于宜昌市西陵区夷陵大道

  52-1号CBD恒基国际大厦第26层的办公房地产。其中:331号房屋建筑面积44.02平

  方米,占用土地面积3.49平方米;332号房屋建筑面积44.02平方米,占用土地面积

  3.49平方米;333号房屋建筑面积44.02平方米,占用土地面积3.49平方米;334号房

  屋建筑面积79.87平方米,占用土地面积6.33平方米。申报评估房屋建筑面积总计

  产权持有者申报账面原值1,644,333.40元,账面净值1,417,064.82元。

  CBD恒基国际大厦座落于宜昌城市中心西陵二路和夷陵大道交汇处(宜昌市西陵区

  夷陵大道52-1号),扼守宜昌CBD中心商务区繁华入口位置,紧邻国贸商圈,隶属CBD

  黄金价值区域。CBD恒基国际属于宜昌CBD中心商务区二期工程,该项目是宜昌市的重

  点工程。CBD恒基国际由两栋高层住宅、一座酒店式公寓和大洋百货组成的20万平方米

  的城市商业综合体,由宜昌新恒基投资开发有限公司于2009年12月动工兴建,并于2011

  年11月竣工交付使用。CBD恒基国际大厦总高约98米,框架剪力墙结构,总层数27

  层(地下二层),大厦裙楼1-4层为商业营业用房,塔楼分A区和B区,A区功能为办公

  本次评估的对象位于恒基国际大厦A区第26层的四个单元房,分别是331号、332

  号、333号和334号。总建筑面积211.93平方米,分摊的土地面积16.80平方米。目前

  经现场勘查:委估房地产内部装修精良,房间地面铺装复合木地板,茶水间卫生间

  地面铺贴防滑地砖;内隔墙采用玻璃隔断内隔墙或木结构框架石膏板封面内隔墙形式,

  内墙墙面全部涂刷内墙乳胶漆,木质踢脚线;顶棚为异型木质吊顶面罩白色乳胶漆;进

  户房门为落地钢化玻璃大门或防盗门,房间为成品木门带门套;塑钢窗带窗纱;卫生间

  全部装修,配置安装中档洁具;室内水、电、电话网络等设施暗敷装修;总经理办公室

  本次评估范围内的房产全部办取了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。房地

  产权证登记情况如下:(1)第26层331号房:《房屋所有权证》编号是宜市房权证西陵

  区字第0355746号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,房屋座落夷陵大道52-1-331

  号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积44.02平方米,产权来源购买,建

  成年份2011年,登记时间2012年8月15日。《国有土地使用证》编号宜市国用(2013)

  第080202130-8-331号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限公司,座落夷陵大道52-1-331

  号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类住宿餐饮用地,使用权类型出

  让;终止日期2050年1月1日,使用权面积3.49平方米(分摊面积3.49平方米),登

  记日期2013年7月16日。(2)第26层332号房:《房屋所有权证》编号是宜市房权证

  西陵区字第0355743号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,房屋座落夷陵大道

  52-1-332号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积44.02平方米,产权来源

  购买,建成年份2011年,登记时间2012年8月15日。《国有土地使用证》编号宜市国

  用(2013)第080202130-8-332号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限公司,座落夷陵大

  道52-1-332号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类住宿餐饮用地,使

  用权类型出让;终止日期2050年1月1日,使用权面积3.49平方米(分摊面积3.49

  平方米),登记日期2013年7月16日。(3)第26层333号房:《房屋所有权证》编号

  是宜市房权证西陵区字第0368067号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,房屋座落

  夷陵大道52-1-333号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积44.02平方米,

  产权来源购买,建成年份2011年,登记时间2013年2月16日。《国有土地使用证》编

  号宜市国用(2013)第080202130-8-333号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限公司,座

  落夷陵大道52-1-333号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类住宿餐饮

  用地,使用权类型出让;终止日期2050年1月1日,使用权面积3.49平方米(分摊面

  积3.49平方米),登记日期2013年7月16日。(4)第26层334号房:《房屋所有权证》

  编号是宜市房权证西陵区字第0355744号,房屋所有权人湖北恒裕矿业有限公司,房屋

  座落夷陵大道52-1-334号,房屋性质其他产,房屋用途酒店客房,建筑面积79.87平

  方米,产权来源购买,建成年份2011年,登记时间2012年8月15日。《国有土地使用

  证》编号宜市国用(2013)第080202130-8-334号,土地使用权人湖北恒裕矿业有限公

  司,座落夷陵大道52-1-334号,地号08--8,图号98.75-27.00,地类住

  宿餐饮用地,使用权类型出让;终止日期2050年1月1日,使用权面积6.33平方米(分

  CBD恒基国际大厦面朝西陵二路和夷陵大道两大黄金干道十字路口, 大厦外立面装

  饰现代而豪华,大厦建有四星级豪华酒店大堂, 6米挑空;8 部上海三菱高速电梯直通

  各楼层及地下停车场,地下2层配置1100余个停车位,标准层3.2米空高,每个单位

  都是独立卫生间。并同步世界高档酒店配置(易佰假日酒店),高智能监控,全天候安

  保,匹配高端商务形象。目前该大厦A区办公楼租售情况良好,房屋使用者主要以咨询、

  经纪、装饰、商贸服务、培训等服务业中小企业为主。大厦使用功能定位于办公和酒店

  宜昌市是湖北第二大城市和省域副中心城市,综合实力位居湖北第二位。在湖北省

  内主要城市投资环境竞争力排行榜中,宜昌仅次于武汉排名第二。宜昌市地理位置居中,

  具有水运、铁路、公路、航空等综合交通优势,处于南北经济文化交往,东西资源要素

  对流的交汇处和过渡带,历来是重要的军事和物资重镇集散地。长江开放开发战略、西

  部大开发战略的实施和三峡工程的兴建,长江流域已形成了以上海为龙头,长江为纽带,

  上海、南京、武汉、宜昌、重庆“五城一线”的开放开发大格局,在这一格局中,宜昌

  作为三峡工程所在地,处于承东启西的战略部位,是重庆和武汉之间重要的区域性中心

  宜昌市总面积21083平方公里,行政区划为5区、3市、5县,即西陵区、伍家岗

  区、点军区、猇亭区、夷陵区、宜都市、枝江市、当阳市、五峰土家族自治县、长阳土

  家族自治县、远安县、兴山县、秭归县。总人口约为399万人,其中市区人口122万人。

  汇集于此。现在全市公路行业完成客运、客运周转量、货运量和货运周转量分别达到4800

  铁路:市域内有焦柳线通过,鸦宜铁路由宜昌县官庄穿过市区与焦柳线汇合。宜昌

  铁路已开通了宜昌-北京、宜昌-武汉、宜昌-西安的特别快车和直达快车,年完成货物

  航空:三峡机场落成于1996年10月,每周实际进出港86架次,全年安全起降飞

  机2368架次,完成旅客吞吐量12.3万人次,货邮行吞吐量620吨。目前,已开辟北京、

  水运:宜昌濒临长江,宜昌港是长江八大港之一,宜昌市过境或始发的客运航线有

  江喻、沪渝、宜汉、宜宁等10余条。早在1992年,交通部正式批准了宜昌海通运输公

  司开辟驶往香港的航线,至此,大量货物可通过宜昌港的江海船队,仅以半月的时间始

  即可直接与香港交流,顺畅行进入国际市场。宜昌港完成货物吞吐量274万吨;旅客出

  市区内供水水源主要来自地表水,现有水厂4个,供水综合生产能力日74万吨,

  年供水总量19208万吨,生活用水供应量8110万吨,人均生活用水量144吨和水普及

  西陵区内排水采用雨、污分流制。雨水顺地势自然排入长江,全区无污染,污水经

  宜昌市供电主要来源为华中电网和丹江口电厂,总用电量37.3亿千瓦时,最大日

  用量898.3万千瓦时。葛洲坝21台发电机组的发电量通过紫阳输变电站送往华中电网。

  城市变电站86座,220千伏变电站6座,110千伏变电站21座,35千伏变电59座,供

  西陵区内通讯与市政通讯网相联,通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路,全部

  环境属于宜昌市城区轻度污染区,环境污染的主要来源是大气、大发体育水和工业污染物。

  宜昌CBD中心商务区项目是武汉市对口支援三峡库区建设的最大项目,也是写进宜

  昌市党代会和政府工作报告的重点工程。它是一个集办公、居住、购物、休闲、娱乐为

  一体的大型城市综合体项目,作为宜昌城市中唯一的、最成熟的中心商业区,它支撑着

  这个城市的商业形象和投资价值。同时这里也是宜昌市的地理中心、交通中心、经济中

  宜昌CBD中心商务区地处宜昌市政治、经济、文化中心--西陵区,夷陵广场旁,由

  西陵一路、西陵二路、夷陵大道、珍珠路合围而成,左拥夷陵广场,右靠儿童公园。恒

  基国际大厦位于宜昌城市中心西陵二路和夷陵大道交汇处,扼守宜昌CBD中心商务区繁

  华入口位置,是宜昌高端商务地标建筑。这里属于宜昌市商业中心一级地段,区域内有

  国贸大厦、宜昌商场、九洲商厦、均瑶国际广场、卓悦广场大洋百货 ,沃尔玛,招商银

  行,汉口银行,天河影院等大型商业娱乐综合群体,是目前宜昌市区商业最为发达、集中

  的区域,人流密集,买卖兴旺;附近的夷陵广场是宜昌市区最大的绿化休闲广场,是老

  西陵区是宜昌市商贸活动的中心区域,从恒基国际大厦步行5分钟可抵达夷陵广场,

  宜昌长途汽车站就在附近,30分钟车程到宜昌高铁站—宜昌东站,道路交通四通八达,

  全城60%公交线路途经此处,交通非常便捷。现在夷陵大道上正在建设的宜昌BRT快速公

  交通道预计2015年6月建成,该通道的建成,可以全面提升宜昌市的整体客运交通运

  输能力和大大提高运输效率,并且快速公交通道与宜昌东站衔接,将轨道交通的速度延

  伸到城市中心区,拉近城区距离,推动了新区的建设。全面改善了宜昌城市的交通环境,

  1、《资产评估准则—不动产》、《房地产估价规范》(国家标准GB/T50291-1999);

  7、估价人员掌握和收集的宜昌市西陵区近期办公物业房地产交易、租赁价格资料;

  评估人员根据被评估单位提供的房屋建筑物申报清查明细表,会同填表人员检查其

  分项填写是否完整、准确,具体检查项目有:建筑面积、完工时间、账面价值等,对于

  本次评估对象的产权依据是被评估单位提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用

  评估人员根据被评估单位提供的资料证明,通过该单位熟悉情况的有关人员调查了

  评估人员市场了解并收集与委估对象同一供求圈内用途、规模、档次、建筑结构相

  依据收集到的各类资料进行归纳整理,结合现场工作记录进行评估,确定评估值。

  本次评估对象为城市中心区域的商业房地产,需根据资产的具体情况,选用合适的

  参照《资产评估准则—不动产》,不动产评估一般可采取市场法、收益法和成本法

  三种方法。评估时应根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,选取适当的

  收益法,是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估

  思路。运用收益法进行评估时,被评估资产必须具有独立获利能力或者获利能力可以量

  化,未来收益期限也能合理量化。评估对象涉及的房屋建筑物,不属于收益性不动产,

  无独立获利能力,无法从企业收益中剥离出归属于自身的收益,又无法获得客观租金收

  成本法的基本思路是重建或重置被评估资产,潜在的投资者在决定投资某项资产

  时,所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。评估对象为房屋建筑物、

  构筑物,其建筑安装工程费可参照客观标准进行逐一测算和累积,且相关定额配套完善。

  成本法适用于工业企业生产用房产和城市特殊类型房产,对于本次需要评估的这类位于

  市场法,是指将评估对象与市场上已有交易案例进行比较,并对比较因素进行修正,

  从而确定评估对象价值的一种评估方法。使用市场法的基本条件是:需要有一个较为活

  跃的交易市场;市场案例及其与评估对象可比较的指标、参数等资料是可以搜集并量化

  由于本次评估对象主要为城市中心区域内的商业房地产,宜昌市房地产市场发达、

  房地产交易透明活跃,通过公开市场易于获取同类型物业市场交易的案例,根据本次评

  市场比较法就是遵循市场比较法可选取原则,根据评估人员掌握的房地产交易市场

  资料,在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同

  或相似的近期交易实例,对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析,建立估价对象

  与可比实例的价格可比基础并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、

  单位面积比准价格=交易实例单位面积交易价格×交易情况修正系数×交易日期

  依据被评估人员通过市场调查获取的价格资料,现以第26层331号建筑面积44.02

  平方米办公楼房地产为例,采用市场比较法评估测算其房地产价值的具体过程如下。

  根据委估对象所处位置,通过市场调查和比较分析,选取位于同一供需范围内近期

  成交的、与委估对象位置、设备、装修及结构等类似的多个同类成交实例,在充分调查

  了解的前提下,以典型实例的成交价格为前提基础,通过修正得出评估对象的公平市价。

  (1)交易情况修正:由于房地产具有不可移动性,房地产市场一般是个不完全的

  市场,因此其价格往往容易受当时的一些特殊因素影响,必须将个别的特殊因素剔除。

  以上所选择的几个比较案例,均是自由竞争市场上的交易价格,故不需要修正,其修正

  (2)交易日期修正:估价对象与可比实例的交易日期若有时间差异,随着时间的

  推移,房地产的价格有明显的变化时,必须进行交易日期修正。受国家对房地产行业宏

  观调控的影响,2014年底宜昌各类房地产平均成交价格和成交数量较年初相比有不同程

  度下降的趋势。但对处于宜昌城市中心区域房地产的成交价格始终保持坚挺,价格平稳。

  (3)区域因素修正:区域因素经过比较后主要对繁华程度、交通条件、基础设施

  配套、环境条件、规划限制等因素进行修正。以估价房地产条件为100,可比案例A、B、

  物业工程CBD恒基国际B9-A331号CBD恒基国际B9-BCBD恒基国际B9-ACBD恒基国际B9-A

  坐落位置夷陵大道52-1夷陵大道52-1号夷陵大道52-1号夷陵大道52-1号

  地段等级国贸商圈,宜昌CBD国贸商圈,宜昌CBD国贸商圈,宜昌CBD国贸商圈,宜昌CBD

  建筑层数27层(地下2层)27层(地下2层)27层(地下2层)27层(地下2层)

  土地剩余年限40年至2050年1月1日40年至2050年1月1日40年至2050年1月1日40年至2050年1月1日

  建成时间2011年11月2011年11月2011年11月2011年11月

  成交时间2014.12.2015.03.2014.03.2015.04.

  (4)个别因素:个别因素经过比较后主要对建筑结构、装修、成新、物业管理、

  土地剩余使用年期、所在楼层、房屋朝向、临路条件、建筑面积等因素进行修正。以估

  物业名称CBD恒基国际B9-A331号CBD恒基国际B9-BCBD恒基国际B9-ACBD恒基国际B9-A

  座落位置夷陵大道52-1夷陵大道52-1号夷陵大道52-1号夷陵大道52-1号

  交易日期2014.12.2015.03.2014.03.2015.04.

  物业管理物业管理水平较高物业管理水平较高物业管理水平较高物业管理水平较高

  土地剩余使用年期40年至2050年1月1日40年至2050年1月1日40年至2050年1月1日40年至2050年1月1日

  建筑面积房屋面积大小适中房屋面积大小适中房屋面积较大,对使用有利房屋面积大小适中

  下表是可比案例与估价对象的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素比较表:

  可比实例A修正价格:10,236×100/95×100/102=10,563.00(元/平方米)(取整)。

  可比实例B修正价格:8,628×100/85×100/98×100/102=10,155.00(元/平方米)

  可比实例C修正价格:10,000×100/92=10,870.00(元/ 平方米)(取整)。

  估价对象比准单价=(10,563+10,155+10,870)/3=10,529.00(元/平方米)(取整)。

  估价对象第331号房地产比准总价=10,529.00×44.02=463,486.58(元)。

  估价对象第332号房地产比准总价=10,529.00×44.02=463,486.58(元)。

  估价对象第333号房地产比准总价=10,529.00×44.02=463,486.58(元)。

  估价对象第334号房地产比准单价=10,529.00×(1-2%)=10,318.00(元/平方米)

  估价对象第334号房地产比准总价=10,318.00×79.87=824,098.66(元)。

  经评估测算:湖北恒裕矿业有限公司拥有的位于宜昌市西陵区夷陵大道52-1号CBD

  恒基国际大厦第26层的办公房地产,总建筑面积211.93平方米,申报账面原值

  1,644,333.40元,账面净值1,417,064.82元;评估价值2,214,558.40元。

  2、本次估价是以被评估单位拥有的评估对象房产及所分摊的土地使用权不存在抵

  3、由于本次评估的部分房地产为一整体房地产的一部分,故本次评估是以评估对

  4、本次评估房屋建筑物评估增值797,493.58元,增值率56.28%。评估增值的主要

  本次设备评估范围为湖北恒裕矿业有限公司所拥有并确定的机器设备3台(套)、

  车辆5台、电子设备40台(套),合计48台(套)。账面原值共计1,482,989.54元,

  账面净值共计1,008,083.92元。各类设备的总计数量和分类具体情况见下表:

  湖北恒裕矿业有限公司是是立足于宜昌市特有的资源优势,通过产业整合重组而发

  展起来的磷矿企业。公司成立于2010年,注册资金3000万元。公司的年销售计划七千

  纳入本次评估的设备类固定资产机器设备主要是用于磷矿碎矿整理用破碎机、皮带

  车辆包括:大众途观、长安福特翼虎多用途车,奥迪A6 2.5、朗逸牌1.6T轿车和

  电子设备40台(套),主要包括电脑、空调器、笔记本电脑、办公家具及扫描仪、

  被评估单位生产设备由专职管理人员负责管理,车辆和办公设备由行政部负责管

  理,公司对固定资产制定有完善的管理制度。管理人员定期对生产设备的保养情况、运

  列入本次评估范围的机器设备为企业购置自用的设备,设备原始账面价值构成包含

  被评估单位为增值税一般纳税人,自营改增以后购入自用的设备类固定资产入账时

  (一)财政部2004年2月25日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业

  (二)中国资产评估协会2007年11月28日发布的《资产评估准则—评估报告》、《资

  产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—机器设备》、《资

  (三)中国注册会计师协会2003年1月28日发布的《注册资产评估师关注评估对象

  (四) 《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号)(2008

  (五)《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》国务院令〔2000〕第294号;

  (六) 《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号)(2008

  年11月10日发布);《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征

  增值税试点的通知》财税[2013]106号(2013年12月9日发布);

  (八)2014年版《机电产品全球报价系统》、2014年版机电产品报价手册;

  (九)《中国汽车网》、《新浪汽车》、《万车网》、《太平洋汽车网》等专业汽车价格信

  (十)评估基准日近期的《ZOL中关村在线 IT产品报价》、《IT168-IT主流资讯平台》

  根据被评估单位的实际情况、评估目的及评估范围,首先确定评估计划与评估方法。

  指导被评估单位在自查的基础上,根据资产评估的要求认真填写各类《固定资产评

  估明细表》;按要求对企业所提供的评估明细表进行审核、修改、补充,以形成正式的

  依据评估工作计划,在被评估企业有关人员的配合下,对申报评估的设备进行现场

  核实。现场勘察了解设备的技术状态、工作环境和维修保养情况;了解其利用率、负荷

  率、故障率和维护保养状态;查阅重点设备的运行记录、技术档案;全面了解设备购置、

  1、通过市场询价及利用已掌握的价格信息,按照评估基准日市场的价格标准,确

  2、根据现场勘查掌握的委估设备的技术性能和完好状况以及设备的保养状况确定

  机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的重置成本,然后扣减实体性贬

  值,或在综合确定成新率的基础上,确定机器设备评估值的方法。成本法的基本计算公

  设备的重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的

  一切合理的直接费用和间接费用,如:设备购置价、运杂费、安装调试费、设备基础费、

  对于重要机器设备,如果仍在现行市场流通的设备,直接按现行市场价确定设备购

  置价;对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备,则采用类似设备与委估

  设备比较,综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异,分析确定设备购

  置价。在此基础上,根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、设备基础费、

  在确定设备重置成本时,对设备现行市场售价中约定包含的运杂费、安装调试费等

  凡无法从市场直接查询到市场价格的设备,通过查阅2015年机电设备报价手册、《机

  凡无法查询价格的设备,采用类比法即按照替代原则,以可替代设备的价格加以修

  运杂费是指设备到达使用地点前发生的装卸、运输、保管、保险等费用。其计算公

  根据设备的结构、安装复杂程度以及设备安装要求,以设备购置价为基础,参照《机

  械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》第六篇《设备安调费概算指标》和《资

  根据设备类别、结构、重量、安装技术要求,以设备购置价为基础,参照《机械工

  业建设项目概算编制办法及各项概算指标》第五篇《设备基础费概算指标》和《资产评

  根据评估基准日与合理工期相对应的贷款利率,按资金在合理工期内均匀投入,折

  半计算。计算方法为以设备购置费、运杂费、基础费、安装调试费及其他费用等费用总

  资金成本=(设备含税购置价+运杂费+基础费+安装费)×贷款利率×合理工期/2

  对于一般设备,主要指价值相对较低且市场上常见设备的价格,由于该类设备多为

  对于这类价值量较小和零星购置的小型设备,其运杂费、安装费包含在设备购置价

  对电子设备,通过查询经销商报价和《ZOL中关村在线 IT产品报价》、《IT168-IT

  主流资讯平台》等专业电子设备价格信息网站确定电子设备的重置成本;对市场、生产

  厂家询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备,则采用类比法通过以上途径

  查询类似设备的购置价并根据设备差异进行修正后确定。对大型电子设备需要运输、安

  凡是缴纳了车辆购置税的可在公路上行驶的应税车辆,均按照评估基准日该车辆基

  本配置的市场不含税价格,加计车辆购置税和其他合理的费用(如牌照费)来确定其重置

  对于重要的大型设备,按照观察法(即勘查打分法)确定的成新率,结合使用年限法

  观察法是评估人员通过现场勘查,或借助其他鉴定机构的成果,根据经验对标的物

  (如震动、噪声、温度、加工精度、生产能力,能耗和故障等)技术状况和损耗程度做出

  式中“尚可使用年限”是评估人员依据机器设备的现实技术状况,结合考虑机器设

  对于一般的普通设备和价值量较小的电子设备,以年限法为主确定设备的成新率。

  对更新换代速度快、价格变化快、功能性贬值较大的电子设备,成新率根据设备的经济

  当设备的技术状况偏离根据其经济寿命年限计算出的成新率时,按照下式计算成新

  对于9座以下非营运乘用车车辆,参照《机动车强制报废标准规定》(商务部、发

  改委、公安部、环境保护部令2012年第12号)的有关规定,该类车型无行驶年限限制。

  以车辆行驶里程确定理论成新率、然后根据车辆的实际状况确定调整系数。最后确定综

  调整系数是根据对车辆的现场技术检测和观察,结合车辆的外观成色、实际技术状

  况、能源消耗情况、车辆原始制造质量和车祸情况等统计资料,结合评估人员了解车辆

  管理人员和司机的意见,经综合分析确定车辆的调整系数。调整系数一般小于等于1。

  根据成本法评估的原理,将重置成本和成新率相乘得出评估值。其基本计算公式如

  经过全面清查湖北恒裕矿业有限公司本次实际评估的固定资产-机器设备3台(套)、

  本次委托的设备类评估原值增值率为 -2.08 %,评估净值增值率为 5.38 %。

  其中机器设备评估原值增值率为 0.02 %,评估净值增值率 -0.29 %。

  车辆评估原值增值率为 -1.05 %,评估净值增值率为 8.90 %。

  电子设备评估原值增值率 -14.25 %,评估净值增值率 -7.15 %。

  机器设备评估原值增值率 0.02 %。由于企业机器设备均为近半年内购置的,设备

  评估净值增值率为 -0.29 %。企业折旧年限与评估考虑的经济寿命年限有些差距。

  同时设备使用正常,技术状况良好。勘察成新率与企业折旧相差不大,所以评估净值略

  车辆的评估原值增值率为 -1.05 %。主要是车辆市场价为逐年递减,除一辆奥迪A6

  柴油车为购置二手车超过5年外,其他乘用车辆购置时间均未超过5年。账面价值为购

  置时的价值入账。本次评估按市场销售价确定重置成本。所以车辆的评估原值略有减值。

  设备类合计1,452,100.001,062,304.30-30,889.5454,220.38-2.085.38

  机器设备263,200.00250,083.8254.7-718.30.02-0.29

  车辆1,070,900.00740,148.73-11,327.0260,486.45-1.058.9

  电子设备118,000.0072,071.75-19,617.22-5,547.77-14.25-7.15

  评估净值增值率 8.90 %。一方面是一台奥迪二手车净值入账。同时车辆使用正常,

  各项指标良好,无重大交通事故,无重大缺陷及损伤。车辆均按行驶里程和调整系数综

  电子设备评估原值增值率 -14.25 %。电子设备的技术更新导致市场价值逐年递减。

  评估净值增值率为 -7.15 %。与评估原值相对应。所以电子设备评估净值也减值。

  经向设备生产厂家湖北峡江矿山机械有限公司及相关设备网络询价,在评估基准日

  则设备含税购置价=72,000+22,000+15,000=109,000.00元

  设备不含税购置价=设备含税价÷1.17=109,000÷1.17=93,162.39元

  根据设备的重量、体积及生产厂家至被评估单位的距离等因素。参照《机械工业建

  设项目概算编制办法及各项概算指标》第六篇《设备安调费概算指标》和《资产评估常

  运杂费=设备含税购置价×运杂费率=109,000×1%=1,090.00元 说明: D:\中京民信\2015年上半年\湖北恒裕\设备照片\P1570554.JPG

  说明: D:\中京民信\2015年上半年\湖北恒裕\设备照片\P1570555.JPG

  说明: D:\中京民信\2015年上半年\湖北恒裕\设备照片\P1570538.JPG

  说明: D:\中京民信\2015年上半年\湖北恒裕\设备照片\P1570537.JPG

  参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》第六篇《设备安调费概算

  指标》和《资产评估常用数据与参数手册》,根据生产线的工艺规格及安装要求,确定

  设备安装费=设备含税购置价×设备安装费率=109,000×2%=2,180.00元

  根据该设备体积,设备附件,对安装场地及安装基础要求等,参照《机械工业建设

  项目概算编制办法及各项概算指标》第六篇《设备安调费概算指标》和《资产评估常用

  设备基础费=设备含税购置价×设备基础费率=109,000×1%=1,090.00元

  根据该设备的具体情。

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